一、对象与方法
（一）利率政策的处理方法
利率政策对房价的调节是通过其对于市场参与者的资金成本的流动性的调控作用而进行的，对于利率政策的研究方法多数学者采用通过建立新凯恩斯主义的动态随机一般均衡模型（DSGE）来考察利率的变化对房价的影响，此种方法通过构建要素模型对利率变动进行分析，由于要素指标约束条件不同而容易针对同一问题得出差异较大的结论[14];也有学者采用“叙述法”,即用虚拟变量来描述货币当局立场或意图，当货币政策从宽松转为紧缩时记为 1,否则为 0,这种方法无法表达利率变动后稳定期内所对房价带来的持续影响变化[15].本研究收集并分析 2010~2014 年利率变化情况，按照央行加息和降息将利率政策分为提高利率政策与降低利率政策，将利率政策的变动情况按照其加息与降息幅度梯次分级，将提高利率政策与降低利率政策进行梯度纵向对比，并采用统计分析方法进行归纳汇总。这样既清晰地从货币当局的意图出发探讨升降利率情况下的房价变化，又可以体现连续节点内利率变化的持续影响。
（二）税收政策的处理方法
房地产税收是国家调控房价的重要政策手段之一，我国的房地产税收政策贯穿于房地产开发、交易和保有三个环节，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税和城镇土地使用税五个直接以房地产为征税对象的专门税种。学者对于税收政策的研究方法大多以选定税种的税收收入作为自变量建立回归方程模型，进行回归分析来研究不同税种税率变动对房价的影响效果，这种方法通常忽略了整体考量各税种及税率的变动对房价变动的影响。本研究收集 2010~2014 年税收政策变化情况，主要包括与房地产相关的税种税率的增减等，然后采用基期对比法进行量化处理，即将 2010 年税收政策初始值设为 0,在此基础上增加一项税种或增加某一税种税率即加 1,若既增加税种又增加税率则加 2,反之，若在 2010 年基期基础之上减少某项税种或降低某税种税率则减 1,以此绘制税率变化曲线图。从整体出发，把握国家税收政策意图对房价的作用效果。
（三）房价变化的调查与统计方法
在沈阳市九个市辖区中各选择一个小区，采用问卷调查法对其 2010~2014 年房价变化进行实地调查，并将九个小区的房价均值作为沈阳市房价变化数据。所选取的小区分别是和平区的万科城（位于和平区长白西路 58 号，由沈阳万科永达房地产开发有限公司承建，占地面积 350000m2,2010 年开盘）、沈河区的保利花园第五季（位于沈阳市沈河区东陵西路 29 号，开发商为保利（沈阳）房地产开发有限公司，占地面积 95000m2,2009年开盘）、皇姑区的格林常青藤（位于皇姑区太岳山路 7 号，开发商为辽宁报业格林秋日风情房地产开发有限公司，占地面积 48000m2,2010 年开盘）、大东区的果舍添香（位于东北大马路 102 号，开发商为沈阳明驰房地产开发有限公司，占地面积 66000m2,2008 年开盘）、铁西区的挪威森林（位于铁西区保工南街与沈辽路交汇处，开发商为沈阳金昊房地产开发有限公司，占地面积 22000m2,2008 年开盘）、于洪区的泰华林庄园（位于于洪区赤山路 82-6 号，开发商为沈阳泰华林房地产开发有限公司，占地面积 16000m2,2009 年开盘）、浑南区的文华街三号院（位于浑南区文华街 3 号，开发商为沈阳建大汇众置业有限责任公司，占地面积 56000m2,2010 年开盘）、沈北新区的雷明雅阁（位于沈北新区道义经济开发区京沈西街 7 号，开发商为沈阳雷明房地产开发有限公司，占地面积 300000m2,2008 年开盘）和苏家屯区的唯美尚品（位于苏家屯区浑河新城银杏路北，开发商为辽宁联合房地产开发有限公司，占地面积 97000m2,2010 年开盘）。所选取的九个房地产小区均为 2010 年之前开盘，住宅类型相同，截至目前均在售并且分布于沈阳市九个市辖区，这对于研究 2010~2014 年五年间宏观调控政策对于沈阳市房价的影响在时间和空间上是非常合适的。
二、结果与分析
（一）利率政策调控效果分析
1.提高利率政策调控效果 我国提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，从 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是为了吸收资金存入银行，减少市场流动资金，同时也是为了降低房价。但从沈阳市同期房价变化情况来看，结果并不是很理想（图 1）。
从图 1 可以看出，2010 年 10 月央行第一次加息，而这反映在房价变化上则是在 2011 年 3 月所迎来的第一次房价回落，即加息政策出台的五个月之后，房地产市场才对此表现出房价回落的趋势，这表明加息政策的调控效果在市场上推迟了五个月才显现出来，证明了加息政策在此次调控上有五个月的市场时滞期。虽然2011 年 4 月以后沈阳市房价没有再上涨，但加息政策依然频繁出台，然而期间沈阳市房价并没有回落到2010年 11 月的水平，2011 年 5 月加息后，2011 年 10 月沈阳市房价才稍有回落态势，加息的时滞期为五个月，而后11 月沈阳市房价又再次上升，这说明了加息政策的调控效果并不理想。然而沈阳市房价虽然总体上涨，但上涨幅度并不大，沈阳市的房价在全国副省级城市中仍处于下游水平，在国家不断加大宏观调控力度的情况下，沈阳市的合理房价一直吸引着大量消费者，市场需求旺盛，又因为当时沈阳市将承办 2013 年第十二届全国运动会，期间沈阳市的市政建设也进入快速发展期，城市影响力和吸引力加强，极大地拉动了城市周边区域房价，市场整体呈现普涨态势。这些因素也阻碍了加息政策的效果发挥。
2.降低利率政策调控效果 在 2012~2014 年这一时段，我国的宏观政策是趋于宽松的，降息、放开限购和减税等一系列措施致力于促进房地产市场发展，用以增加内需，拉动经济发展。降低利率政策并未引起房价大幅上涨（图 2）。
从图 2 可以看出，2012 年 5 月和 6 月有过两次降息，这期间沈阳市房地产价格呈下降趋势，在 7 月，两轮降息过后，沈阳市房价开始保持平稳并走出下降通道有所回升，但是价格上涨幅度并不大，总体基本保持平稳。2014 年 11 月央行在房价下降趋势情况下再次降息，而此时房价依然走低，在全国土地市场整体降温，百城房价七个月连续下跌的背景下，沈阳市土地市场也急速降温，成交面积与成交金额均大幅萎缩，房产市场需求低迷，但受降息政策的影响而并未表现出房价大幅下跌，在整体环境不景气的市场氛围下，降息政策促进了房价的理性回归。综上所述，可以得出结论：三次降息并未使沈阳市房价产生较大波动，房价变化趋于稳定。
（二）税收政策调控效果分析
抛开税收政策、利率政策与行政命令多种举措对房价的共同影响，单纯从税收政策松紧度变化角度出发分析沈阳市同期房价走势，将 2010~2014 年我国涉及房地产市场的税收调控政策进行分类汇总，量化处理后与沈阳市房价变化走势对照（图 3）。
从 2010 年 1 月到 2011 年 8 月，我国的税收政策趋紧，七折贷款利率、税收优惠等取消，二套房贷款趋紧、外地人限购等政策纷纷出台，单就税收政策而言，营业税方面个人将购买不足五年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税、二手房交易市场交易税费提高、征收土地增值税、契税征收比例提高、针对个人住房征收房产税，其目的是通过提高房地产相关税费使购房成本上升进而使房产需求下降，并使得房地产市场的投资减少，进而抑制房价上扬。与之相对应的.，2010 年 1~10 月沈阳市房价非常稳定，只在较小范围内波动，虽然在 2010年 11 月有过阶段性上扬，但到 2011 年 2 月达到最高点后就开始回落，之后房价虽偶有波动但总体上保持平稳。这说明严厉的税收政策对于抑制房价的调控效果是很理想的。2012 年下半年至 2014 年期间，在税收政策趋向于宽松的大背景下，房价一直处于平稳状态，这说明宽松的税收政策对于稳定房价是有很好的调控效果的。
三、结论与建议
从沈阳市 2010~2014 年房价对于期间我国利率和税收政策的反馈来看，无论是利率还是税收政策对于调控房价都起到了一定的作用，但利率政策对于房价的调控效果低于税收政策的调控效果。具体有如下几点：第一，利率政策对于房价的调控效果不佳。2010 年 10 月与 2011 年 5 月有过两次加息，然而在加息五个月之后沈阳市房产市场价格才略有反馈，市场效果延迟性较大；降息未引起房价太大波动，降息政策调控房价的方向并不明确。第二，税收政策对于房价调控效果较好。严厉的税收政策有力地打击了房地产投机行为，从而控制房产市场投资过热，抑制房价的上涨；宽松的税收政策有利于显化房产存量市场，拉动内需，稳定房价。
（一）对于我国当前房价保持稳定发展的对策建议
当前的房地产市场调控政策已经相当宽松，供求关系相对健康，受宏观经济低迷的影响，投资者倾向于将资金用于购置房地产，在当前国家去除房地产库存的宏观政策下，契税的减免、降息以及户籍方面的优惠政策，直接导致房地产交易量上升，北京、上海等一线城市 2016 年春节后出现恐慌性价格疯涨，如今的房产市场开始回暖，市场需求显现，而房产市场资金流入不足，且市场供给仍大于需求，只是相对集中的需求在同一时刻涌现，造成了房产市场供不应求的假象，应该引导房产市场显化库存，加大中小城市购房政策扶持力度，打击一线城市房产市场捂盘销售现象，扩大市场供给，对库存量大的房产市场给予更高补贴，引导购房需求分流。
（二）对于我国未来房地产市场的宏观调控政策制定方向建议
首先，稳步去除房产库存，实行差别化税收政策。当前我国房产市场总体上表现为供需平衡，而实际上我国房产市场库存量巨大，存量房产并未完全显化是由于需求的不均衡导致，消费者对于宽松的房市政策的集中反馈表现为一线城市房产市场需求旺盛，导致一线城市房价不合理上涨，而中小城市由于市场需求低而表现出有价无市，在未来一段时间内，我国房地产市场应该逐步显化存量房产，促进房价理性回落，消化房产存量。因此应该实行差别化的税收政策，即需求旺盛的一线城市，对购房者征收契税、交易税，同时增加一线城市供给量；在中小城市对房产供应商加收房产税，对购房者提供购房补贴，减免相应税费，促进存量房产显化，引导拉动消费需求。其次，进一步降息，引导资金流入，促进房产市场回暖。股票市场的持续低迷，宏观经济不景气，越来越多的人选择把资金投入到逐渐回暖的房产市场，在当前房产市场为存量市场的情况下，资金流入房产市场转变为消费需求，我国目前人口结构导致住房刚性需求下降，改善性需求逐步提高，进一步降息，支持自住和提高改善性住房需求并带动二手房交易市场成交量，有助于房产市场回暖，促进宏观经济发展。
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